Pour un propriétaire qui veut maximiser le rendement de sa propriété à Québec en 2026, une question revient sans cesse : faut-il louer à long terme avec des baux annuels, miser sur la location à court terme de type touristique, ou combiner les deux approches ? La réponse n’est pas universelle. Elle dépend de l’emplacement, du type d’immeuble, du cadre réglementaire applicable et surtout, de votre tolérance à la gestion. Avec les changements importants des dernières années dans l’encadrement de la location à court terme au Québec, l’équation a profondément évolué.
Le contexte réglementaire actuel à Québec
Avant toute analyse financière, le cadre légal détermine simplement ce qui est possible et ce qui ne l’est pas. La location à court terme au Québec s’est resserrée considérablement depuis 2023.
Les obligations en 2026
- Enregistrement obligatoire auprès de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ) pour toute location de moins de 31 jours.
- Numéro d’établissement à afficher dans toutes les annonces, peu importe la plateforme.
- Conformité au zonage municipal, qui varie d’un arrondissement à l’autre dans la ville de Québec.
- Respect des règlements de copropriété lorsque l’immeuble est en copropriété divise.
- Obligations fiscales : perception de la TPS, TVQ et taxe sur l’hébergement.
- Assurance commerciale adaptée, l’assurance résidentielle standard ne couvre pas ce type d’usage.
Avant même de calculer le rendement, il faut donc vérifier que votre propriété est bel et bien autorisée à opérer en court terme dans son secteur.
Les chiffres réels du court terme à Québec en 2026
Les revenus bruts d’une location à court terme dans un bon secteur de Québec dépassent souvent ceux d’un bail annuel équivalent. Cette différence brute alimente l’engouement, mais une analyse plus fine révèle une réalité plus nuancée.
Les revenus bruts
Un appartement de 3½ ou 4½ bien situé dans le Vieux-Québec, à Saint-Jean-Baptiste ou à Montcalm peut générer entre 150 $ et 280 $ par nuit en pleine saison, et entre 80 $ et 140 $ hors saison. Sur une année complète avec un taux d’occupation moyen de 65 à 75 %, les revenus bruts atteignent souvent 35 000 $ à 60 000 $.
À titre de comparaison, le même appartement loué à l’année à un locataire stable rapportera typiquement entre 16 000 $ et 28 000 $.
Les dépenses propres au court terme
Cette différence brute disparaît rapidement quand on intègre les coûts spécifiques.
- Ameublement et décor : 8 000 $ à 20 000 $ d’investissement initial, plus le renouvellement périodique.
- Internet haute vitesse et services divers entièrement payés par le propriétaire.
- Ménage entre chaque séjour : 60 $ à 120 $ par rotation.
- Lessive et fournitures : draps, serviettes, papier, savon, café.
- Frais de plateforme : 3 % à 17 % selon le canal de réservation.
- Gestion active : réponse aux demandes, gestion des arrivées, résolution des problèmes.
- Usure accélérée du mobilier et des équipements, qui exige des remplacements plus fréquents.
- Taxe sur l’hébergement de 3,5 % à percevoir et remettre.
- Assurance commerciale plus chère que l’assurance résidentielle.
Une fois toutes les dépenses comptabilisées, le rendement net du court terme dépasse souvent le long terme, mais pas dans la proportion que les chiffres bruts laissent supposer. Frédéric Murray, qui observe les deux modèles dans le portefeuille du Groupe Murray, estime que la différence nette se situe généralement entre 30 % et 60 % en faveur du court terme dans les meilleurs secteurs, et beaucoup moins ailleurs.
La charge de travail comparée
Le revenu net ne raconte pas toute l’histoire. La charge de gestion entre les deux modèles n’a rien de comparable.
Le long terme : faible charge, revenus stables
Un bon locataire signé sur un bail de 12 mois (renouvelable automatiquement) demande très peu d’intervention. Quelques heures par mois pour les paiements, la communication occasionnelle et les réparations imprévues. C’est essentiellement un revenu passif.
Le court terme : intense, opérationnel
Une unité en location à court terme s’apparente davantage à une petite entreprise hôtelière. Communication continue avec les voyageurs, gestion des arrivées et des départs, supervision du ménage, gestion des avis en ligne, ajustement des prix selon la demande, résolution des urgences à toute heure. Pour un propriétaire seul, ce modèle peut représenter 15 à 30 heures de travail par semaine selon le nombre d’unités.
Les facteurs qui déterminent le bon choix pour votre propriété
La décision entre court et long terme ne se résume pas à une question de revenus. Plusieurs facteurs personnels et structurels doivent être pondérés.
L’emplacement
Le court terme ne fonctionne réellement que dans les secteurs à fort attrait touristique : Vieux-Québec, Saint-Jean-Baptiste, Montcalm, abords des Plaines, certaines zones de Limoilou et de Saint-Roch. Hors de ces périmètres, les taux d’occupation chutent rapidement et le modèle devient marginal.
Le type d’unité
Les studios et les appartements de 3½ ou 4½ avec une signature soignée performent mieux en court terme que les grandes unités familiales. À l’inverse, les 5½ et plus sont souvent plus rentables sur des baux annuels stables.
Votre disponibilité
Le court terme exige une disponibilité réelle, autant pour les communications que pour les urgences. Un propriétaire qui voyage souvent ou qui occupe un emploi à temps plein doit absolument prévoir une équipe de gestion dédiée.
Votre profil d’investisseur
Certains investisseurs valorisent la stabilité et la prévisibilité du long terme. D’autres acceptent la volatilité du court terme pour le potentiel de rendement supérieur. Aucune réponse n’est intrinsèquement meilleure : c’est une question d’alignement personnel.
La saisonnalité de Québec
Le marché touristique de la capitale présente une forte saisonnalité : été et période des Fêtes en pointe, longues périodes plus calmes en automne et au début du printemps. Un opérateur sérieux doit prévoir cette courbe et construire son modèle financier en conséquence.
La stratégie hybride : combiner les deux modèles
Plusieurs propriétaires expérimentés à Québec adoptent en 2026 une approche mixte qui tente de tirer parti des avantages de chaque modèle.
Location saisonnière à court terme + bail moyenne durée
Le propriétaire opère en court terme pendant les périodes touristiques fortes (mai à octobre, décembre), puis loue à un travailleur en mobilité ou à un professeur visiteur sur un bail de 4 à 6 mois pendant la basse saison. Cette structure stabilise les revenus tout en captant les pointes touristiques.
Mix sur un même immeuble
Dans un immeuble à plusieurs logements, certaines unités peuvent être réservées au court terme et d’autres au long terme. Cette approche réduit le risque global et permet de tester le marché sans tout convertir.
Bail moyenne durée seulement
Un autre modèle, moins connu, consiste à louer en moyenne durée (1 à 6 mois) sans entrer dans le court terme réglementé. Cette niche dessert les professionnels en assignation, les patients en traitement médical prolongé, les universitaires en visite et les familles en transition. Les revenus restent supérieurs au long terme classique, sans la lourdeur réglementaire du court terme touristique.
Optimiser la stratégie long terme : le levier souvent négligé
Avant même de considérer le court terme, plusieurs propriétaires ignorent à quel point leur stratégie de bail annuel peut être optimisée. Quelques pratiques simples ont un effet majeur sur le rendement annualisé.
- Aligner les loyers sur le marché actuel à chaque rotation, plutôt que de reconduire des loyers historiquement sous-évalués.
- Soigner la mise en marché avec des photos professionnelles, une annonce structurée et une présence sur plusieurs canaux.
- Sélectionner rigoureusement les locataires pour minimiser les pertes liées aux mauvais payeurs et aux dommages.
- Réduire la durée de vacance entre deux baux par une mise en marché commencée dès la réception d’un avis de départ.
- Maintenir une relation positive avec les locataires en place pour favoriser les renouvellements et éviter les coûts de rotation.
Ces leviers, bien appliqués, peuvent ajouter 10 à 25 % au rendement net d’un immeuble sans même envisager une conversion vers le court terme.
Les pièges classiques de la location à Québec en 2026
Indépendamment du modèle choisi, certaines erreurs reviennent constamment et minent les rendements.
- Sous-estimer le coût total du modèle court terme, qui paraît toujours plus rentable sur papier qu’en réalité.
- Ignorer le zonage avant d’investir dans une conversion court terme.
- Mélanger les comptabilités résidentielle et commerciale, ce qui crée des problèmes fiscaux à la fin de l’année.
- Négliger la qualité du produit : un appartement bien tenu se loue mieux et plus cher, peu importe le modèle.
- Réagir aux modes plutôt que d’analyser sa situation particulière.
L’avantage d’un partenaire qui maîtrise les deux modèles
Choisir entre court terme, long terme ou une approche hybride à Québec en 2026 exige une analyse propre à chaque propriété. L’emplacement, le profil de l’immeuble, le cadre réglementaire applicable, votre disponibilité et vos objectifs personnels doivent tous être pondérés avec rigueur.
Le Groupe Murray, sous la direction de Frédéric Murray, observe et opère dans ce marché depuis bientôt vingt ans. Le portefeuille Immeubles Murray couvre une gamme variée de situations locatives, et l’équipe Frederic Murray Rentals applique au quotidien les pratiques qui permettent de tirer le meilleur de chaque unité, peu importe le modèle choisi. Pour les propriétaires qui veulent déléguer entièrement l’exploitation, Frederic Murray Management prend en charge la complexité opérationnelle.
Faire le bon choix pour votre propriété
Que vous soyez propriétaire d’une seule unité dans le Vieux-Québec ou d’un immeuble entier ailleurs dans la capitale, la décision entre court terme et long terme mérite une analyse financière sérieuse, fondée sur des chiffres réels et non sur des promesses brutes. Communiquer avec Frédéric Murray et son équipe permet d’obtenir une lecture objective du potentiel de votre propriété et d’identifier la stratégie locative qui maximisera votre rendement net en 2026 et au-delà.
