La location courte durée a profondément transformé le paysage immobilier québécois au cours des dernières années. Ce qui n’était au départ qu’un moyen pour des particuliers de monétiser une chambre libre est devenu un modèle d’affaires à part entière, capable de générer des rendements nettement supérieurs à ceux de la location traditionnelle à long terme — à condition de bien maîtriser les règles du jeu. Chez Frédéric Murray Rentals, nous accompagnons les propriétaires qui souhaitent tirer le meilleur parti de leurs propriétés grâce à des stratégies de location courte durée adaptées au marché québécois de 2026.
La location courte durée au Québec : un cadre légal en constante évolution
Le Québec a été l’une des premières provinces canadiennes à légiférer sérieusement sur la location courte durée, et ce cadre réglementaire a continué d’évoluer au fil des années pour répondre aux préoccupations des municipalités, des hôteliers et des associations de résidents. Tout propriétaire qui souhaite se lancer dans ce modèle doit impérativement comprendre les obligations légales qui s’appliquent à sa situation avant de publier sa première annonce.
Le numéro d’enregistrement provincial obligatoire
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi sur l’hébergement touristique au Québec, toute personne qui offre de l’hébergement touristique contre rémunération — y compris via des plateformes comme Airbnb ou Vrbo — doit obtenir un numéro d’enregistrement auprès du ministère du Tourisme. Ce numéro doit apparaître sur toutes les annonces publiées, sous peine de sanctions financières pouvant être substantielles.
L’obtention de ce numéro implique de satisfaire à certaines exigences de conformité, notamment en matière de sécurité incendie, d’assurance responsabilité civile adéquate et de respect des normes d’accessibilité applicables. Ces exigences varient selon le type d’hébergement offert — chambre chez l’habitant, logement entier ou résidence de tourisme — et selon la classification choisie.
Les restrictions municipales : un enjeu majeur à Montréal
En plus des règles provinciales, de nombreuses municipalités québécoises ont adopté leurs propres restrictions sur la location courte durée. Montréal est l’exemple le plus frappant : la Ville a mis en place des règles strictes limitant la location courte durée aux résidences principales des propriétaires, interdisant de facto la location de logements entiers par des propriétaires qui n’y habitent pas. Ces restrictions visent à protéger le parc de logements locatifs à long terme dans un contexte de crise du logement que nous avons documenté sur Frédéric Murray Location.
Dans d’autres municipalités, notamment dans les régions touristiques comme les Laurentides, l’Estrie ou Charlevoix, les règles sont généralement plus permissives et la location courte durée de propriétés entières est plus facilement autorisée, ce qui explique en partie l’attrait de ces marchés pour les investisseurs immobiliers cherchant à maximiser leurs rendements locatifs.
Comparer la location courte durée et la location à long terme : quelle stratégie choisir?
La décision entre location courte durée et location traditionnelle à long terme n’est pas universelle — elle dépend d’une combinaison de facteurs propres à chaque propriété et à chaque propriétaire.
Les avantages de la location courte durée
Le principal attrait de la location courte durée est son potentiel de revenus supérieur. Dans les marchés touristiques actifs, une propriété bien positionnée peut générer deux à trois fois les revenus qu’elle obtiendrait en location à long terme. Cette différence est particulièrement marquée pendant les périodes de haute saison — été dans les régions lacustres, hiver dans les stations de ski, périodes des Fêtes dans les centres urbains.
La flexibilité est un autre avantage apprécié des propriétaires : la propriété peut être bloquée pour un usage personnel pendant certaines périodes, ce qui n’est évidemment pas possible en location à long terme. Cette capacité à utiliser personnellement la propriété tout en la monétisant le reste du temps séduit particulièrement les propriétaires de résidences secondaires.
Enfin, la location courte durée offre une protection contre les locataires problématiques à long terme. Dans le régime de la location résidentielle traditionnelle encadré par le Tribunal administratif du logement, se débarrasser d’un locataire difficile peut prendre des mois. En location courte durée, chaque séjour est indépendant et les plateformes offrent des mécanismes de signalement et de blocage des voyageurs indésirables.
Les défis et risques à considérer
La location courte durée exige une implication opérationnelle significativement plus importante que la location à long terme. Accueil des voyageurs, ménage entre chaque séjour, gestion du linge, réponse aux messages et aux avis, gestion des imprévus — ces tâches s’accumulent rapidement et peuvent devenir chronophages si elles ne sont pas déléguées à une firme de gestion spécialisée comme Frédéric Murray Management.
Les revenus sont également moins prévisibles. Contrairement à un bail à long terme qui garantit un loyer fixe chaque mois, les revenus de location courte durée fluctuent selon les saisons, les événements locaux, la concurrence et les changements de tendances touristiques. Cette variabilité exige une gestion financière plus prudente, avec des réserves suffisantes pour couvrir les périodes creuses.
Optimiser la rentabilité d’une propriété en location courte durée
Pour un propriétaire qui a décidé de se lancer dans la location courte durée et qui a satisfait aux exigences légales, la prochaine priorité est d’optimiser la performance de sa propriété sur les plateformes de réservation.
La tarification dynamique : l’outil le plus puissant
Les propriétaires qui fixent un tarif unique pour toute l’année laissent inévitablement de l’argent sur la table. La tarification dynamique consiste à ajuster les prix en temps réel selon la demande, les événements locaux, les périodes de pointe et le comportement de la concurrence. Des outils spécialisés comme PriceLabs, Wheelhouse ou Beyond permettent d’automatiser cette optimisation tarifaire et d’augmenter les revenus annuels de façon significative sans effort supplémentaire du propriétaire.
En haute saison ou lors d’événements majeurs — festivals, compétitions sportives, congrès — les tarifs peuvent être multipliés par deux ou trois par rapport aux périodes ordinaires. Un propriétaire qui n’ajuste pas ses tarifs en conséquence se retrouve systématiquement complet trop tôt à un prix trop bas, perdant le bénéfice de la demande exceptionnelle.
La qualité de l’annonce et des photos
Sur les plateformes comme Airbnb ou Vrbo, votre annonce est votre vitrine commerciale. Des photos professionnelles de haute qualité, une description rédigée avec soin qui met en valeur les caractéristiques distinctives de la propriété, et un profil de propriétaire avec de solides évaluations positives sont des facteurs déterminants pour le taux d’occupation et le prix que vous pouvez commander.
Les propriétés qui obtiennent le statut de Superhost sur Airbnb ou l’équivalent sur d’autres plateformes bénéficient d’une visibilité accrue dans les résultats de recherche, ce qui se traduit directement par un taux d’occupation supérieur. Ce statut s’obtient en maintenant un taux de réponse élevé, en évitant les annulations et en accumulant des évaluations positives de la part des voyageurs.
L’équipement et les petites attentions qui font la différence
Les voyageurs qui choisissent la location courte durée cherchent souvent une expérience plus personnelle et plus authentique que celle d’un hôtel standard. Les propriétés qui surpassent les attentes sur ce plan — literie de qualité hôtelière, cuisine bien équipée, produits de toilette de qualité, guide local personnalisé, petites attentions à l’arrivée — récoltent systématiquement de meilleures évaluations et peuvent justifier des tarifs plus élevés que la concurrence aux équipements comparables.
La fiscalité de la location courte durée : ce que tout propriétaire doit savoir
Les revenus générés par la location courte durée sont imposables et doivent être déclarés comme revenus d’entreprise ou revenus de location selon les circonstances. Cette distinction est importante car elle détermine quelles dépenses sont déductibles et quel traitement fiscal s’applique aux gains en capital lors de la revente.
Pour les propriétés utilisées à la fois à des fins personnelles et locatives, des règles de proratisation s’appliquent pour déterminer la portion des dépenses déductibles. La TPS et la TVQ peuvent également s’appliquer si les revenus annuels de location courte durée dépassent le seuil d’inscription obligatoire — un aspect souvent négligé par les nouveaux opérateurs qui découvrent cette obligation parfois rétrospectivement lors d’une vérification fiscale.
Il est vivement recommandé de consulter un comptable spécialisé en immobilier dès le début de votre projet de location courte durée pour structurer vos affaires correctement. L’équipe de Frédéric Murray Properties peut vous orienter vers les bons professionnels et vous aider à évaluer la pertinence de détenir votre propriété de location courte durée via une société par actions, une structure qui peut offrir des avantages fiscaux et une protection du patrimoine personnel dans certaines situations.
Les marchés les plus prometteurs pour la location courte durée au Québec en 2026
Le choix du marché est déterminant pour le succès d’un projet de location courte durée. Certains secteurs combinent une demande touristique forte, une réglementation permissive et des prix d’acquisition encore raisonnables — une combinaison idéale pour les investisseurs.
Les Laurentides demeurent l’un des marchés les plus actifs de la province, portés par une demande quatre saisons : ski alpin et de fond en hiver, activités nautiques et randonnée en été, couleurs d’automne exceptionnelles en septembre et octobre. Mont-Tremblant en particulier attire une clientèle internationale prête à payer des tarifs premium pour des propriétés bien situées.
L’Estrie, avec ses vignobles, ses festivals culturels et sa proximité avec Montréal, attire une clientèle urbaine en quête d’escapades de fin de semaine. Charlevoix bénéficie d’un positionnement haut de gamme unique au Québec, avec une clientèle fidèle et des tarifs parmi les plus élevés de la province pour les propriétés de qualité.
Pour les investisseurs qui souhaitent acquérir une propriété spécifiquement destinée à la location courte durée dans l’une de ces régions, l’équipe de Frédéric Murray Estates dispose de l’expertise et du réseau nécessaires pour identifier les propriétés offrant le meilleur potentiel locatif, en tenant compte de la réglementation locale, de la concurrence existante et des caractéristiques qui font la différence aux yeux des voyageurs d’aujourd’hui.
Bien maîtrisée, la location courte durée au Québec est une stratégie immobilière puissante qui permet de transformer une propriété en actif à haut rendement — tout en offrant aux voyageurs une expérience authentique et mémorable au cœur de l’une des provinces les plus belles et les plus accueillantes du Canada.
