L’état des lieux est la procédure par laquelle un propriétaire et un locataire documentent ensemble l’état d’un logement avant l’entrée en occupation, puis à nouveau lors du départ du locataire. C’est un document de référence qui sert à distinguer l’usure normale — dont le propriétaire assume la responsabilité — des dommages causés par le locataire, pour lesquels le locataire peut être tenu responsable.
Au Québec en 2026, l’état des lieux n’est pas obligatoire au sens strict de la loi. Mais son absence est l’une des raisons les plus fréquentes pour lesquelles des propriétaires qui se présentent devant le Tribunal administratif du logement avec des réclamations légitimes pour dommages repartent sans compensation. Sans documentation de l’état initial du logement, il est pratiquement impossible de prouver qu’un dommage constaté à la sortie du locataire n’existait pas au moment de l’entrée.
En d’autres termes, ne pas faire d’état des lieux, c’est gérer votre logement locatif sans filet de sécurité. Ce guide vous explique comment faire cette procédure correctement — de la préparation à la clôture — pour qu’elle soit réellement utile si un litige survient.
Pourquoi l’état des lieux est encore plus important en 2026
Le marché locatif québécois est de plus en plus encadré, et les locataires connaissent mieux leurs droits qu’ils ne les connaissaient il y a dix ans. Les ressources du TAL sont accessibles en ligne, les procédures de contestation sont bien documentées, et un locataire qui reçoit une réclamation pour dommages sans preuve documentaire sait très bien qu’il peut la contester avec de bonnes chances de succès.
Par ailleurs, le coût des réparations et des remplacements dans un logement locatif a augmenté significativement depuis 2020. Un plancher endommagé, des murs troués ou une salle de bain négligée représentent des dépenses réelles et substantielles pour le propriétaire. Se retrouver à assumer ces coûts parce que vous n’avez pas documenté l’état initial du logement est une situation évitable avec très peu d’effort.
L’état des lieux n’est pas une mesure de méfiance envers le locataire — c’est une protection pour les deux parties. Un locataire qui entre dans un logement documenté sait exactement quels défauts préexistaient avant son arrivée, ce qui le protège d’être tenu responsable de dommages qu’il n’a pas causés.
L’état des lieux à l’entrée : la procédure étape par étape
Quand le faire
L’état des lieux d’entrée doit être réalisé le jour de la remise des clés, avant que le locataire ne commence à transporter ses effets personnels dans le logement. Une fois que des meubles et des boîtes sont dans les pièces, certaines zones deviennent inaccessibles à l’inspection et l’état des lieux perd une partie de son utilité.
Prévoyez suffisamment de temps — minimum 45 minutes à une heure pour un logement de taille moyenne, davantage pour un grand appartement ou un logement multi-pièces. Un état des lieux bâclé en quinze minutes n’a pratiquement aucune valeur en cas de litige.
Ce que l’état des lieux doit couvrir pièce par pièce
Parcourez chaque pièce du logement de façon systématique. Pour chaque espace, documentez l’état des murs, du plafond et du plancher — en notant toute fissure, égratignure, tache ou déformation existante. Vérifiez les portes et fenêtres — leur état, leur fonctionnement, la présence de jeu ou de vitre fêlée. Inspectez les plinthes électriques, les prises de courant et les interrupteurs. Dans la cuisine, documentez l’état des armoires, des comptoirs, de l’évier et des électroménagers fournis. Dans la salle de bain, inspectez la céramique, les joints de silicone, le bac de douche ou la baignoire, les robinets et la ventilation.
Notez également l’état des luminaires, des stores ou rideaux fournis, et l’état général de la peinture sur tous les murs. Si des zones ont déjà été repeintes récemment et que la couleur n’est pas uniforme, documentez-le. Si un plancher présente déjà une rayure significative à un endroit précis, notez-le avec sa localisation exacte.
La documentation visuelle : incontournable en 2026
Un formulaire écrit seul n’est plus suffisant pour constituer une preuve solide devant le TAL. En 2026, la documentation visuelle est attendue et elle est décisive.
Photographiez ou filmez chaque pièce de façon systématique. Commencez toujours par une photo de la porte d’entrée pour établir le contexte, puis progressez pièce par pièce. Pour chaque défaut ou particularité notée dans le formulaire écrit, prenez une photo en gros plan qui permet d’identifier clairement l’emplacement et la nature du problème. Activez la date et l’heure sur vos photos — cette métadonnée peut être déterminante en cas de contestation.
Idéalement, utilisez une application de rapport d’inspection qui horodate automatiquement les photos et les associe à chaque élément du formulaire. Des outils simples et gratuits existent pour cela.
L’état des lieux de sortie : les erreurs à éviter
Faire l’inspection en l’absence du locataire
C’est l’erreur la plus fréquente et la plus coûteuse. Si vous faites l’inspection de sortie seul, après que le locataire a remis ses clés, vous perdez la possibilité d’un constat contradictoire — un constat fait en présence des deux parties. Devant le TAL, une inspection réalisée sans le locataire présent a beaucoup moins de valeur qu’un constat contradictoire documenté, même si les photos sont excellentes.
Invitez toujours le locataire à participer à l’inspection de sortie. Envoyez l’invitation par écrit — courriel ou texte — pour avoir une trace que l’invitation a été faite. Si le locataire refuse ou ne se présente pas, documentez ce refus par écrit et procédez à l’inspection en faisant témoigner une tierce personne si possible.
Comparer sans avoir le document d’entrée sous la main
L’état des lieux de sortie n’a de valeur que par rapport à l’état des lieux d’entrée. Amenez le document original à l’inspection de sortie — formulaire écrit et photos — et comparez pièce par pièce. Notez explicitement, pour chaque dommage constaté à la sortie, s’il était ou non présent à l’entrée. C’est cette comparaison documentée qui constitue la preuve d’un dommage causé par le locataire.
Confondre dommages et usure normale
Le Tribunal administratif du logement applique la notion d’usure normale pour déterminer ce qui peut être imputé à un locataire. Une peinture légèrement ternie après plusieurs années, quelques égratignures mineures sur un plancher de bois ou un joint de silicone qui commence à jaunir après cinq ans sont généralement considérés comme de l’usure normale — non récupérables.
En revanche, un trou dans un mur, une brûlure de cigarette sur un plancher, un carreau de céramique cassé ou une armoire arrachée de son support sont des dommages anormaux pour lesquels le propriétaire peut obtenir réparation. La différence entre les deux catégories n’est pas toujours évidente, et le TAL l’évalue au cas par cas — mais des photos claires de l’état d’entrée par rapport à l’état de sortie sont le meilleur argument disponible.
Comment Frederic Murray Rentals intègre cette procédure dans sa gestion
Chez Frederic Murray Rentals, chaque entrée et chaque sortie de locataire dans notre portefeuille fait l’objet d’un état des lieux standardisé — formulaire détaillé, documentation photo horodatée et signature des deux parties. Ce processus n’est pas optionnel et ne dépend pas de la durée prévue du bail ou de la relation avec le locataire.
Cette rigueur protège nos propriétaires. Elle protège aussi nos locataires — qui entrent dans leur logement avec une documentation claire de son état réel et ne peuvent pas se voir imputés des dommages qui préexistaient à leur arrivée.
Pour les propriétaires qui gèrent leurs logements de façon autonome, l’adoption de cette procédure ne requiert pas d’outil sophistiqué. Un formulaire structuré, un appareil photo et la discipline de le faire systématiquement à chaque changement de locataire suffisent pour transformer un risque récurrent en une gestion documentée et défendable.
Si vous avez des questions sur les procédures de gestion locative à Québec en 2026 — ou si vous souhaitez savoir comment notre équipe peut prendre en charge cette dimension de la gestion de votre immeuble — nous sommes disponibles pour en discuter directement.
