La location à court terme a profondément transformé le paysage immobilier canadien au cours des dernières années. Ce que l’on appelait autrefois simplement « sous-louer son appartement pendant les vacances » est devenu une véritable stratégie d’investissement à part entière, avec ses propres règles, ses propres outils, ses propres risques et ses propres opportunités de rendement souvent supérieures à celles de la location traditionnelle à long terme.
Que vous possédiez un condo au centre-ville de Montréal, un chalet dans les Laurentides, une maison près des plages de la Colombie-Britannique ou un appartement à deux pas des attractions touristiques de Québec, la location à court terme peut transformer votre propriété en une source de revenus significativement plus élevée qu’un bail résidentiel standard — à condition de maîtriser les règles du jeu, qui varient considérablement d’une province et d’une municipalité à l’autre.
L’équipe de Frédéric Murray Rentals vous présente dans ce guide complet tout ce que vous devez savoir pour exploiter le potentiel de la location à court terme au Canada en 2026 de façon rentable, légale et durable.
Comprendre le cadre réglementaire de la location à court terme au Canada
La première réalité que tout propriétaire souhaitant se lancer dans la location à court terme doit accepter est celle-ci : la réglementation applicable est complexe, fragmentée entre les paliers de gouvernement et en évolution constante. Ce qui était permis sans restriction il y a cinq ans est aujourd’hui soumis à des licences, des taxes et des limitations dans la plupart des grandes villes canadiennes.
Le cadre fédéral et provincial
Au niveau fédéral, les revenus générés par la location à court terme sont considérés comme des revenus d’entreprise ou des revenus locatifs selon la nature et la fréquence des services offerts. Cette distinction a des implications fiscales importantes que nous examinerons plus en détail dans une section dédiée. Certaines provinces ont également introduit des cadres réglementaires spécifiques à la location à court terme, notamment en matière d’enregistrement et de collecte des taxes touristiques.
Au Québec, la Loi sur l’hébergement touristique encadre strictement la location à court terme de résidences de tourisme. Tout propriétaire qui loue sa propriété à des fins touristiques pour des séjours de moins de 31 jours consécutifs doit détenir une attestation de classification délivrée par Tourisme Québec et percevoir la taxe spécifique sur l’hébergement de 3,5 % applicable dans la province. L’exploitation d’un hébergement touristique sans cette attestation expose le propriétaire à des amendes substantielles.
En Ontario, la réglementation varie considérablement selon les municipalités. La Ville de Toronto a introduit des règles parmi les plus restrictives du pays, limitant la location à court terme à la résidence principale du propriétaire et exigeant un permis municipal annuel. D’autres municipalités ontariennes ont adopté des approches plus permissives, créant un patchwork réglementaire que tout investisseur actif dans la province doit naviguer avec soin.
La réglementation municipale : l’échelon le plus déterminant
Dans la pratique quotidienne, c’est souvent la réglementation municipale qui a l’impact le plus direct sur la viabilité économique d’une opération de location à court terme. Les grandes villes canadiennes ont progressivement resserré leurs règles face aux préoccupations croissantes concernant la pression exercée par les plateformes de location à court terme sur l’offre de logements locatifs disponibles pour les résidents permanents.
Montréal a adopté en 2020 un règlement qui encadre strictement la location à court terme dans certains arrondissements, avec des zones où l’activité est entièrement interdite et d’autres où elle est permise sous conditions. Vancouver limite la location à court terme à la résidence principale et exige un permis d’exploitation municipal renouvelable annuellement. Calgary et Edmonton ont également mis en place des régimes de permis municipaux avec des frais et des conditions variables.
Avant d’investir dans une propriété en vue d’une exploitation locative à court terme, vérifiez minutieusement la réglementation municipale en vigueur dans le secteur précis qui vous intéresse — et anticipez son évolution probable dans les prochaines années. Les conseillers de Frédéric Murray Rentals effectuent cette vérification réglementaire dans le cadre de leur service d’accompagnement aux investisseurs.
Les règlements de copropriété : un obstacle souvent sous-estimé
Pour les propriétaires de condominiums, les règlements de la déclaration de copropriété constituent une couche réglementaire supplémentaire qui peut interdire purement et simplement la location à court terme, indépendamment de ce que permettent les autorités municipales et provinciales. De nombreux syndicats de copropriété ont modifié leur déclaration au cours des dernières années pour interdire explicitement ce type de location, en réponse aux nuisances générées par le va-et-vient de visiteurs de passage dans les espaces communs des immeubles.
Avant d’acquérir un condo dans l’intention de l’exploiter en location à court terme, lisez attentivement la déclaration de copropriété et consultez le procès-verbal des assemblées générales récentes pour identifier toute modification en cours ou envisagée. Un condo dont la déclaration interdit la location à court terme ne peut pas légalement être exploité sur des plateformes comme Airbnb ou VRBO, et les syndicats de copropriété disposent de recours légaux effectifs pour faire respecter ces interdictions.
Évaluer le potentiel de rendement d’une location à court terme
Malgré la complexité réglementaire, la location à court terme offre dans les marchés où elle est autorisée des rendements potentiels significativement supérieurs à ceux de la location résidentielle traditionnelle. Mais ce potentiel varie énormément selon la localisation, le type de propriété et la qualité de la gestion opérationnelle.
Les facteurs qui déterminent le revenu potentiel
Le revenu généré par une location à court terme dépend de la combinaison de deux variables fondamentales : le taux d’occupation et le tarif journalier moyen. Ces deux indicateurs sont eux-mêmes déterminés par une multitude de facteurs incluant la localisation et la proximité des attraits touristiques, culturels ou d’affaires, la qualité et la distinctivité de l’aménagement intérieur, la réputation et les évaluations accumulées sur les plateformes de réservation, la saisonnalité du marché local et la capacité d’accueil de la propriété.
Dans les marchés touristiques forts — centre-ville de Montréal, Vieux-Québec, Whistler, Banff, zones côtières de Colombie-Britannique — une propriété bien positionnée et bien gérée peut générer un revenu brut annuel deux à trois fois supérieur à ce que produirait le même bien en location résidentielle à long terme. Dans les marchés moins touristiques ou soumis à une forte saisonnalité, l’écart de rendement peut être moins favorable, voire inexistant une fois les coûts opérationnels additionnels pris en compte.
L’analyse comparative location courte durée versus location longue durée
La décision entre location à court terme et location à long terme ne devrait jamais être prise uniquement sur la base du revenu brut potentiel. Elle doit intégrer une comparaison complète des revenus nets après déduction de tous les coûts spécifiques à chaque modèle.
La location à court terme génère des coûts opérationnels significativement plus élevés que la location traditionnelle : frais de plateforme de réservation généralement compris entre 15 % et 20 % des revenus, coûts de ménage entre chaque séjour, fourniture et remplacement régulier du linge de maison et des consommables, frais de maintenance accélérée liés à l’usure plus rapide des équipements et du mobilier, coûts de gestion des réservations et de la relation avec les voyageurs si vous déléguez cette fonction, et primes d’assurance spécifiques à la location à court terme.
Une fois tous ces coûts intégrés dans l’analyse, le revenu net d’une location à court terme peut s’avérer supérieur, équivalent ou même inférieur à celui d’une location longue durée, selon les caractéristiques spécifiques de votre marché et de votre propriété. Les équipes de Frédéric Murray Rentals et Frédéric Murray Location effectuent cette analyse comparative pour leurs clients afin de les aider à choisir le modèle locatif le mieux adapté à leur situation.
Préparer et optimiser votre propriété pour la location à court terme
Dans le marché de la location à court terme, la qualité de l’expérience offerte aux voyageurs est directement corrélée à votre revenu. Une propriété médiocrement préparée ou mal équipée recevra des évaluations décevantes, ce qui réduit sa visibilité sur les plateformes et force une baisse des tarifs pour maintenir le taux d’occupation. À l’inverse, une propriété exceptionnellement bien préparée et équipée se démarque dans les résultats de recherche, justifie des tarifs premium et génère des évaluations cinq étoiles qui alimentent un cercle vertueux de réservations.
L’aménagement : penser comme un voyageur exigeant
L’aménagement d’une propriété destinée à la location à court terme répond à des impératifs différents de ceux d’une résidence principale ou d’un logement locatif traditionnel. Il doit être à la fois esthétiquement séduisant — pour se distinguer dans les galeries de photos des plateformes de réservation — et fonctionnellement robuste pour résister à une utilisation intensive et à une succession rapide d’occupants.
Investissez dans un mobilier de qualité conçu pour durer, dans une literie hôtelière de première qualité et dans un équipement de cuisine complet qui permet aux voyageurs de se sentir vraiment chez eux. Ajoutez des petites attentions qui font la différence et qui se traduisent par des commentaires élogieux — produits de toilette de qualité, café en grain avec moulin, guides locaux personnalisés, chargeurs universels, connexion internet ultra-rapide garantie. Ces investissements relativement modestes peuvent se traduire par une prime de tarification significative et des évaluations qui positionnent votre propriété dans le haut des résultats de recherche.
La photographie professionnelle : votre meilleur investissement marketing
Sur les plateformes de location à court terme où les voyageurs prennent leur décision de réservation en quelques secondes de défilement visuel, la qualité des photos de votre annonce est probablement le facteur le plus déterminant de votre succès commercial. Des photos professionnelles lumineuses, composées avec soin et qui mettent en valeur les meilleures caractéristiques de votre propriété sont un investissement dont le retour se mesure en taux d’occupation et en tarifs journaliers plus élevés.
La plupart des grandes plateformes de réservation offrent des services de photographie professionnelle à des tarifs compétitifs. Même si vous optez pour un photographe indépendant, l’investissement de quelques centaines de dollars se rentabilise généralement en quelques semaines de location supplémentaire.
La constitution d’un guide d’accueil complet
Un guide d’accueil bien rédigé améliore considérablement l’expérience des voyageurs et réduit le nombre de questions et d’interruptions que vous recevez pendant les séjours. Ce document devrait couvrir toutes les informations pratiques sur la propriété — instructions pour les appareils, mots de passe WiFi, consignes de tri des déchets, règles de la copropriété le cas échéant — ainsi que vos recommandations personnalisées pour les restaurants, les attraits et les services locaux. Ce dernier élément, en particulier, est très apprécié des voyageurs et contribue significativement aux évaluations positives.
Choisir et optimiser votre présence sur les plateformes de réservation
Le choix des plateformes sur lesquelles vous listez votre propriété et la façon dont vous optimisez vos annonces sur ces plateformes ont un impact direct sur votre revenu. Une stratégie multiplateforme bien exécutée maximise votre visibilité et réduit votre dépendance à un seul canal de distribution.
Les principales plateformes actives au Canada
Airbnb demeure la plateforme de référence pour la location à court terme au Canada, avec la plus grande base d’utilisateurs actifs et la meilleure notoriété auprès des voyageurs. VRBO et sa plateforme parente Vrbo.com attirent une clientèle différente — souvent des familles ou des groupes cherchant des propriétés entières plutôt que des chambres partagées — et peuvent compléter efficacement une présence sur Airbnb. Booking.com, historiquement associé aux hôtels, a considérablement développé son offre de locations de propriétés entières et constitue désormais un canal significatif pour les locations à court terme au Canada.
Une présence simultanée sur plusieurs plateformes augmente votre visibilité et votre taux d’occupation, mais elle exige une gestion rigoureuse des disponibilités pour éviter les doubles réservations — un scénario particulièrement problématique dont les conséquences incluent des pénalités imposées par les plateformes et une dégradation de votre réputation. L’utilisation d’un gestionnaire de canaux — un logiciel qui synchronise automatiquement vos disponibilités sur toutes les plateformes en temps réel — est indispensable dès que vous opérez sur plus d’une plateforme.
Optimiser votre annonce pour les algorithmes de recherche
Les plateformes de location à court terme utilisent des algorithmes complexes pour classer les annonces dans les résultats de recherche. Comprendre les facteurs qui influencent ce classement vous permet d’optimiser stratégiquement votre annonce pour maximiser votre visibilité.
Un titre d’annonce descriptif et accrocheur qui met en avant les caractéristiques distinctives de votre propriété, une description complète et bien rédigée qui anticipe les questions des voyageurs, un prix compétitif par rapport aux propriétés comparables dans votre secteur, un taux de réponse aux demandes élevé et rapide, et un historique d’évaluations positives sont parmi les principaux facteurs qui améliorent votre positionnement dans les résultats de recherche. La mise à jour régulière de votre calendrier de disponibilités — même si rien ne change — est également perçue positivement par les algorithmes de certaines plateformes comme un signal d’activité et d’engagement.
Les implications fiscales de la location à court terme au Canada
La dimension fiscale de la location à court terme est significativement plus complexe que celle de la location résidentielle traditionnelle et mérite une attention particulière dès le début de votre activité.
Revenus locatifs versus revenus d’entreprise
L’Agence du revenu du Canada (ARC) distingue les revenus de location ordinaires — qui sont déclarés sur l’Annexe de revenus de location — des revenus d’entreprise, qui sont déclarés comme revenus d’entreprise ou de travail indépendant. Cette distinction dépend du niveau de services offerts aux occupants en plus du simple usage de la propriété.
Si vous vous limitez à fournir le logement, les revenus sont généralement traités comme des revenus de location. Mais si vous offrez des services additionnels qui ressemblent à ceux d’un hôtel — ménage quotidien, petit-déjeuner, service de conciergerie — vos revenus pourraient être requalifiés en revenus d’entreprise, avec des implications différentes en termes de déductions admissibles et de cotisations à la sécurité sociale.
La taxe sur les produits et services et la taxe de vente provinciale
Si vos revenus de location à court terme dépassent le seuil d’inscription à la TPS et TVH — actuellement fixé à 30 000 $ sur quatre trimestres consécutifs — vous êtes légalement tenu de vous inscrire aux fins de la TPS et TVH et de percevoir ces taxes sur vos tarifs de location. Certaines provinces ont également des exigences de collecte de taxes touristiques spécifiques, comme au Québec où la taxe spécifique sur l’hébergement de 3,5 % s’applique à toutes les locations touristiques enregistrées.
Le non-respect de ces obligations fiscales expose le propriétaire à des pénalités, des intérêts et des vérifications rétroactives qui peuvent transformer une activité rentable en cauchemar financier. Une consultation préalable avec un comptable spécialisé en fiscalité immobilière et touristique est un investissement qui se justifie pleinement avant de démarrer une activité de location à court terme.
Les déductions admissibles spécifiques à la location à court terme
La location à court terme permet de déduire un ensemble de dépenses d’exploitation similaires à celles de la location traditionnelle — intérêts hypothécaires, taxes foncières, assurances, entretien et réparations, services publics — mais elle ouvre également la porte à des déductions additionnelles spécifiques à ce modèle. Les frais de plateforme, les coûts de ménage, les fournitures de maison comme le linge de lit et les produits d’accueil, les frais de gestion des réservations et les coûts de photographie professionnelle sont généralement déductibles à titre de dépenses d’exploitation, sous réserve des règles d’utilisation mixte si la propriété est également utilisée à des fins personnelles.
Si vous utilisez votre propriété personnellement pendant certaines périodes de l’année, vous devez répartir les dépenses entre l’usage personnel et l’usage locatif selon une méthode raisonnable et défendable devant l’ARC. Cette répartition doit être documentée rigoureusement pour résister à une éventuelle vérification fiscale.
Gérer les opérations au quotidien : autonomie ou délégation
La gestion opérationnelle d’une location à court terme est une activité qui requiert une disponibilité et une réactivité que tous les propriétaires ne peuvent pas ou ne souhaitent pas assumer. La communication avec les voyageurs avant, pendant et après leur séjour, la coordination des ménages entre chaque arrivée, la gestion des remises de clés, le traitement des problèmes techniques urgents et la réponse aux évaluations sont des tâches qui s’accumulent rapidement et qui exigent une présence quasi constante.
Certains propriétaires gèrent leurs locations à court terme en complète autonomie, en tirant parti des outils d’automatisation disponibles pour réduire la charge opérationnelle — messages automatisés aux voyageurs, systèmes de serrures intelligentes qui éliminent les remises de clés physiques, logiciels de gestion des ménages qui envoient automatiquement les créneaux de nettoyage aux équipes d’entretien. Cette approche est réaliste pour les propriétaires qui disposent du temps, de la proximité géographique et des compétences nécessaires.
D’autres propriétaires choisissent de confier la gestion complète de leur location à court terme à une firme spécialisée. Les sociétés de gestion de locations à court terme prennent en charge l’intégralité des opérations — optimisation des tarifs, gestion des réservations sur toutes les plateformes, communication avec les voyageurs, coordination des ménages et de la maintenance, gestion des évaluations — en échange d’une commission généralement comprise entre 20 % et 35 % des revenus bruts selon l’étendue des services.
Pour les propriétaires dont la propriété se trouve dans un marché touristique fort et qui ne souhaitent pas s’impliquer dans les opérations quotidiennes, la gestion déléguée peut représenter une solution très avantageuse. L’équipe de Frédéric Murray Rentals offre des formules de gestion adaptées à différents niveaux d’implication souhaités par les propriétaires, en coordination étroite avec Frédéric Murray Management pour les propriétaires qui détiennent également des propriétés en location à long terme dans leur portefeuille.
Naviguer les défis et les risques spécifiques à la location à court terme
La location à court terme comporte des risques spécifiques que tout propriétaire doit comprendre et anticiper pour protéger son investissement et maintenir la rentabilité de son activité sur le long terme.
Le risque de dommages causés par les voyageurs est l’une des préoccupations les plus fréquentes des propriétaires qui envisagent la location à court terme. Si les plateformes comme Airbnb offrent certaines protections via leurs programmes d’assurance hôte, ces garanties comportent des limitations et des exclusions importantes qu’il faut connaître. Une assurance spécifique à la location à court terme, souscrite auprès d’un assureur canadien qui comprend ce type d’activité, est indispensable pour couvrir adéquatement les risques de responsabilité civile et de dommages matériels.
La volatilité des revenus est une réalité inhérente au modèle de location à court terme. Contrairement à un bail résidentiel qui garantit un revenu mensuel prévisible pendant toute la durée du contrat, les revenus de la location à court terme fluctuent selon les saisons, les événements locaux, la concurrence et les aléas des algorithmes de plateforme. Cette variabilité exige une gestion financière plus sophistiquée et des réserves de trésorerie plus importantes pour absorber les périodes creuses sans compromettre la stabilité financière du propriétaire.
L’évolution réglementaire représente peut-être le risque le plus difficile à anticiper et à gérer. Les restrictions imposées à la location à court terme dans les grandes villes canadiennes ont augmenté régulièrement au cours des dernières années et rien n’indique que cette tendance s’inversera dans un contexte de crise du logement persistante. Un modèle économique fondé exclusivement sur la location à court terme dans des marchés où la réglementation est susceptible de se durcir comporte un risque réglementaire réel que tout investisseur avisé doit intégrer dans son analyse.
Vous souhaitez explorer les opportunités de la location à court terme pour votre propriété canadienne ou optimiser une activité existante ? Communiquez avec l’équipe de Frédéric Murray Rentals pour une analyse personnalisée du potentiel de votre propriété, une évaluation du cadre réglementaire applicable dans votre marché et une stratégie d’exploitation adaptée à vos objectifs de rendement et à votre niveau d’implication souhaité. Notre expertise couvre l’ensemble des aspects de la location résidentielle au Canada, en étroite collaboration avec Frédéric Murray Location, Frédéric Murray Management et l’ensemble du réseau Frédéric Murray pour vous offrir un accompagnement complet et intégré.
