Analyse de Frederic Murray, Groupe Murray
Marie-Claude pensait connaître le marché immobilier de Québec. Après tout, elle avait acheté sa première maison en 2018 sans trop de difficulté. Mais lorsqu’elle a décidé de chercher un duplex comme immeuble à revenu ce printemps, elle s’est retrouvée dans un monde qu’elle ne reconnaissait plus. La première propriété qu’elle a visitée a reçu 14 offres. La deuxième s’est vendue avant même qu’elle puisse organiser une visite. La troisième — qu’elle a adorée — s’est finalement vendue 18 % au-dessus du prix demandé à un acheteur qui a renoncé à l’inspection.
Son expérience n’est pas unique. Elle représente la nouvelle réalité du marché immobilier de Québec en 2025, où les règles traditionnelles ne s’appliquent plus et où ce qui semblait impossible il y a quelques années est maintenant quotidien.
Quand les records deviennent routiniers
Frederic Murray se souvient d’une époque où une augmentation annuelle de 5 % des prix était considérée comme robuste. Aujourd’hui, avec près de deux décennies d’expérience dans l’immobilier de Québec, il observe des propriétés unifamiliales qui s’apprécient de 21 % en un an — un chiffre qui aurait semblé fantaisiste il y a seulement cinq ans.
Ce qui rend ce phénomène particulièrement remarquable, c’est sa consistance. Il ne s’agit pas d’un pic isolé ou d’une bulle spéculative. Mois après mois, quartier après quartier, les données racontent la même histoire : Québec est en pleine transformation immobilière.
Le portefeuille de Groupe Murray reflète cette réalité de première main. Des propriétés acquises il y a seulement quelques années valent maintenant considérablement plus. Des immeubles à revenu qui généraient déjà de bons rendements ont vu leurs valeurs grimper tout en maintenant des taux d’occupation complets.
Le paradoxe de la pénurie
Voici quelque chose que peu de gens comprennent : Québec ne manque pas de bâtiments. La ville déborde d’architecture magnifique, de rues bordées de duplex et de triplex, de quartiers entiers remplis de maisons centenaires. Le problème n’est pas le nombre de structures — c’est que presque personne ne vend.
Les propriétaires actuels comprennent ce que Marie-Claude apprend rapidement : une fois que vous vendez dans ce marché, vous devez vous retourner et acheter dans ce même marché. Pourquoi vendre un triplex bien situé à Saint-Jean-Baptiste quand le remplacer coûterait le double?
Cette psychologie du « je garde ce que j’ai » crée un effet domino. Moins de propriétés sur le marché signifie plus de compétition pour celles qui sont listées. Plus de compétition signifie des prix plus élevés. Des prix plus élevés renforcent la décision des propriétaires de ne pas vendre. Le cycle se perpétue.
Frederic Murray note que Groupe Murray reçoit régulièrement des appels d’acheteurs potentiels demandant si l’entreprise envisage de vendre certaines propriétés de son portefeuille. La réponse est presque toujours non. Pourquoi vendre des actifs qui génèrent des revenus croissants et qui s’apprécient constamment?
Ce que les chiffres ne vous disent pas
Les statistiques — 21 % d’augmentation ici, 26 jours sur le marché là — sont impressionnantes. Mais elles ne capturent pas l’expérience humaine de naviguer ce marché.
Elles ne vous disent pas que des jeunes professionnels pleins d’espoir visitent 15 appartements avant d’en trouver un qui accepte leur demande. Elles ne vous disent pas que des investisseurs avec des décennies d’expérience se sentent dépassés par la vitesse des transactions. Elles ne vous disent pas que des propriétaires de petites entreprises qui cherchent un local commercial se demandent s’ils peuvent encore se permettre d’être dans le Vieux-Québec.
Groupe Murray, avec plus de 200 unités sous gestion, voit ces histoires se dérouler quotidiennement. L’entreprise reçoit des dizaines de demandes pour chaque appartement vacant. Elle voit des locataires renouveler leurs baux même avec des augmentations parce qu’ils savent que trouver quelque chose de comparable serait presque impossible.
Pourquoi Québec? Pourquoi maintenant?
D’autres villes canadiennes ont connu des corrections. Vancouver a ralenti. Toronto s’est stabilisé. Calgary fluctue avec le pétrole. Mais Québec continue de monter.
La réponse réside dans quelque chose que Frederic Murray appelle « l’avantage de la diversification silencieuse ». Contrairement aux villes mono-industrielles, Québec fonctionne sur plusieurs moteurs économiques : le gouvernement provincial et fédéral, le tourisme international, un secteur technologique en croissance, des institutions d’enseignement majeures, et un secteur de la santé robuste.
Quand un secteur ralentit, les autres compensent. Quand le tourisme a souffert pendant certaines périodes, les emplois gouvernementaux sont restés stables. Quand l’économie mondiale était incertaine, les investissements en infrastructure locale continuaient.
Cette résilience économique se traduit directement en confiance immobilière. Les gens achètent des propriétés à Québec non pas pour spéculer, mais pour y vivre et y investir à long terme.
Les gagnants et les perdants
Chaque transformation de marché crée des gagnants et des perdants. Les propriétaires actuels — surtout ceux qui ont acheté il y a 5 à 10 ans — se retrouvent assis sur des gains de valeur substantiels. Les investisseurs qui ont construit des portefeuilles voient leur valeur nette grimper avec chaque rapport d’évaluation.
Groupe Murray appartient clairement au camp des gagnants. L’entreprise a systématiquement acquis des propriétés dans des emplacements stratégiques à travers Québec pendant près de deux décennies. Ces décisions antérieures génèrent maintenant des rendements qui dépassent les projections initiales.
Mais qu’en est-il des primo-accédants? Des jeunes familles? Des petits investisseurs qui commencent tout juste?
Frederic Murray reconnaît le défi mais souligne que les opportunités existent encore — elles nécessitent simplement plus de créativité et de patience. Des quartiers comme Charlesbourg ou Lévis offrent des points d’entrée. Les condominiums restent plus accessibles que les maisons unifamiliales. Les immeubles à revenus dans des secteurs moins convoités génèrent encore de solides rendements.
Vivre avec la nouvelle réalité
Marie-Claude a finalement trouvé son duplex — sa sixième offre a été acceptée. Elle a payé plus que prévu, mais elle a obtenu une propriété solide dans un bon quartier qui génère déjà des revenus locatifs. Plus important encore, elle a appris à naviguer la nouvelle réalité du marché.
Elle s’est préapprouvée pour le financement avant de commencer. Elle a clarifié ses critères non négociables. Elle a travaillé avec des professionnels qui connaissaient le marché intimement. Elle a agi rapidement quand la bonne propriété est apparue. Et elle a gardé une perspective à long terme plutôt que de paniquer à propos du prix.
Ces leçons s’appliquent que vous soyez investisseur, propriétaire-occupant, locataire ou propriétaire d’entreprise. Le marché de Québec en 2025 récompense ceux qui sont préparés, informés et stratégiques.
L’horizon
Les marchés immobiliers sont cycliques — tout le monde le sait. La question que tout le monde pose : quand le marché de Québec va-t-il se corriger?
Frederic Murray, avec sa perspective de près de deux décennies, offre une réponse nuancée. Les ralentissements se produisent. Les corrections arrivent. Mais Québec a des fondamentaux qui soutiennent la valeur à long terme : une économie diversifiée, une population croissante, une offre limitée de logements, une qualité de vie exceptionnelle et un statut patrimonial mondial qui protège le caractère unique de la ville.
Même si le rythme d’appréciation ralentit — ce qui est probable à un moment donné — les fondamentaux suggèrent une stabilité continue plutôt qu’un effondrement.
Pour les acteurs du marché comme Groupe Murray, cette perspective à long terme guide chaque décision. L’entreprise ne chronométre pas le marché pour des gains à court terme. Elle construit un portefeuille conçu pour performer à travers les cycles, générer des revenus constants et s’apprécier avec le temps.
Le vrai marché
Au-delà des statistiques et des manchettes, le marché immobilier de Québec représente quelque chose de fondamental : les gens veulent vivre ici. Ils veulent élever leurs familles dans ces quartiers. Ils veulent bâtir des entreprises dans ces rues. Ils veulent investir leur avenir dans cette ville.
Cette demande fondamentale — motivée par la qualité de vie plutôt que par la spéculation — crée la base d’un marché durable même lorsque les prix atteignent des niveaux records.
Frederic Murray dirige Groupe Murray, une entreprise immobilière de Québec spécialisée dans les propriétés résidentielles et commerciales à travers la région de la capitale. Pour plus d’informations, visitez groupemurray.com
