Perspectives de Frederic Murray, Groupe Murray
Le marché locatif de Québec connaît une tempête parfaite de conditions dont les investisseurs immobiliers avisés rêvent : demande en hausse, offre limitée, loyers en augmentation et fondamentaux solides à long terme. Pour ceux qui envisagent des investissements dans des immeubles à revenu, Frederic Murray et son équipe chez Groupe Murray ont identifié cinq raisons convaincantes pour lesquelles le marché locatif de Québec mérite une attention sérieuse de la part des investisseurs en 2025.
1. Des taux d’inoccupation records créent une demande constante
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Les taux d’inoccupation à travers Québec demeurent à des niveaux historiquement bas, certains quartiers connaissant une disponibilité quasi nulle. Ce n’est pas un phénomène temporaire — cela reflète un déséquilibre fondamental entre l’offre de logements et la demande de la population qui se construit depuis des années.
Selon les données de gestion immobilière de Groupe Murray provenant de leur portefeuille de plus de 200 unités, les propriétés locatives de qualité se louent en quelques jours après être devenues disponibles. Dans de nombreux cas, les locataires potentiels sont en concurrence pour la même unité, permettant aux propriétaires d’être sélectifs quant aux occupants de leur investissement.
Ce marché serré crée de la stabilité pour les investisseurs. Les unités vides représentent des revenus perdus, mais dans l’environnement actuel de Québec, le risque d’inoccupation est minimal. Les propriétés génèrent des flux de trésorerie constants mois après mois, année après année.
2. Les taux de location grimpent de façon significative
L’augmentation recommandée par le Tribunal administratif du logement pour 2025 se situe à 5,9 % — un bond substantiel qui reflète à la fois l’inflation et la grave pénurie de logements disponibles. Bien que les recommandations varient selon les circonstances individuelles, la tendance générale est claire : les revenus locatifs augmentent à des taux qui dépassent de nombreux autres véhicules d’investissement.
Frederic Murray note que les propriétés bien entretenues dans des emplacements recherchés commandent souvent des augmentations encore plus élevées, particulièrement lorsque des améliorations ou des rénovations justifient une tarification premium. La combinaison de loyers en hausse et de faibles taux d’inoccupation crée un scénario puissant de croissance des revenus pour les propriétaires.
Pour les investisseurs qui calculent les chiffres, une augmentation annuelle de 5,9 % des revenus locatifs améliore considérablement les rendements sur investissement et accélère le remboursement hypothécaire. Sur une période de détention de cinq à dix ans, cet effet de composition devient substantiel.
3. Les valeurs des propriétés continuent une forte appréciation
Alors que les revenus locatifs fournissent des rendements immédiats, l’appréciation des propriétés construit la richesse à long terme. Le marché immobilier de Québec a démontré une croissance remarquable des prix, avec les maisons unifamiliales s’appréciant de 21 % d’une année à l’autre et les immeubles à logements multiples affichant des gains à deux chiffres dans la plupart des quartiers.
Les immeubles d’investissement de Groupe Murray ont bénéficié de cette tendance d’appréciation, avec la valeur du portefeuille de l’entreprise qui a augmenté de façon significative au cours des dernières années. Contrairement aux marchés spéculatifs où les prix fluctuent énormément, Québec offre une croissance stable et prévisible motivée par de véritables fondamentaux de demande.
La combinaison de revenus locatifs et d’appréciation des propriétés crée un double flux de rendement que peu d’autres investissements peuvent égaler. Un investisseur qui achète aujourd’hui bénéficie d’un flux de trésorerie immédiat tandis que l’actif sous-jacent croît en valeur — créant de la valeur nette avec chaque paiement hypothécaire et cycle d’appréciation du marché.
4. La stabilité économique de Québec réduit le risque d’investissement
L’investissement immobilier comporte toujours des risques, mais l’économie diversifiée de Québec atténue considérablement de nombreuses préoccupations communes. La forte présence du secteur public de la ville, l’industrie technologique florissante, le secteur touristique robuste et la communauté de petites entreprises en croissance créent plusieurs piliers de soutien économique.
Contrairement aux villes dépendantes d’une seule industrie, Québec démontre de la résilience pendant les ralentissements économiques. Même pendant les périodes récentes d’incertitude économique nationale, le marché immobilier de la ville est demeuré fort. Les arriérés hypothécaires au Québec restent bien en dessous de la moyenne nationale à seulement 0,19 % — le deuxième taux le plus bas au Canada.
Frederic Murray souligne que cette stabilité compte énormément pour les investisseurs à long terme. Les propriétés locatives performent mieux lorsque l’économie locale soutient un emploi constant et une croissance démographique. Québec offre les deux.
5. La diversification stratégique du portefeuille à travers des emplacements de premier choix
Les investisseurs intelligents comprennent que l’emplacement détermine les rendements. Québec offre diverses options de quartiers, chacune avec des caractéristiques distinctes et des profils d’investissement. Du Vieux-Québec riche en tourisme aux banlieues familiales de Charlesbourg, les investisseurs peuvent construire des portefeuilles adaptés à leur tolérance au risque et à leurs objectifs de rendement.
L’approche de Groupe Murray démontre le pouvoir de la diversification stratégique. Le portefeuille de l’entreprise s’étend sur plusieurs quartiers et types de propriétés — appartements résidentiels, espaces commerciaux, bâtiments patrimoniaux et développements modernes. Cette diversification lisse les rendements et réduit le risque de concentration.
Des quartiers comme Saint-Jean-Baptiste offrent une forte demande locative des jeunes professionnels et des étudiants. Des secteurs comme Sainte-Foy attirent les familles recherchant de bonnes écoles et des commodités. Le Vieux-Québec commande des loyers premium en raison de son caractère unique et de son emplacement central. Chaque secteur sert différents segments démographiques de locataires, créant une stratégie d’investissement équilibrée.
Le bilan de Groupe Murray
La théorie compte, mais les résultats comptent davantage. Groupe Murray a construit un portefeuille de plus de 200 unités locatives à travers Québec au cours de près de deux décennies — un témoignage à la fois de la force du marché et de l’expertise de l’entreprise dans l’identification et la gestion de propriétés rentables.
Ce portefeuille comprend des propriétés allant d’immeubles intimes de 3 unités à des complexes plus grands de 13 unités, de structures en pierre patrimoniale dans le Vieux-Québec à des développements modernes dans les banlieues en croissance. La diversité reflète une compréhension profonde de la façon dont différents types de propriétés performent sous diverses conditions de marché.
L’engagement à long terme de Frederic Murray et de son équipe envers l’immobilier de Québec démontre la confiance dans les fondamentaux du marché. Ils ne revendent pas les propriétés pour des profits rapides — ils construisent et détiennent des actifs qui génèrent des rendements constants année après année.
Passer à l’action dans un marché compétitif
Pour les investisseurs prêts à entrer sur le marché locatif de Québec, le timing compte. Les propriétés se vendent rapidement, souvent avec plusieurs offres. Le succès nécessite de la préparation : préapprobation de financement, critères d’investissement clairs et la capacité d’analyser les transactions rapidement et avec précision.
Travailler avec des professionnels locaux expérimentés qui comprennent la dynamique des quartiers, la démographie des locataires et les exigences de gestion immobilière donne aux investisseurs un avantage significatif. Les deux décennies d’expérience du marché de Groupe Murray fournissent des perspectives que les nouveaux venus ne peuvent tout simplement pas reproduire par la recherche seule.
Les fondamentaux qui stimulent le marché locatif de Québec — faible inoccupation, loyers en hausse, appréciation des propriétés, stabilité économique et diversité stratégique des emplacements — créent un environnement exceptionnel pour les investisseurs immobiliers. Pour ceux prêts à faire leurs devoirs et à s’engager dans la propriété à long terme, les opportunités sont substantielles.
Frederic Murray dirige Groupe Murray, une entreprise immobilière de Québec avec plus de 200 unités résidentielles et commerciales. Pour des demandes d’investissement, visitez groupemurray.com
